Kira sözleşmelerinde kiralanan taşınmazın herhangi bir sebeple mülkiyetinin bir başka kişiye devredilmesi durumunda taşınmazı edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder. Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 351/1 maddesine göre kiralananı sonradan edinen kişi (yeni malik), kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa mevzuatta öngörülen bildirim ve süre şartlarına uyularak açacağı dava ile konut veya çatılı işyeri kira ilişkisini sona erdirebilir.
A) ŞARTLARI
1- Yeni Malikin Kendisinin, Eşinin, Alt Soyunun, Üst Soyunun veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Kiralananı Konut veya İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı:
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu (oğlu, kızı, torunu vb.), üstsoyu (anne, baba, dede vb.) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işbu tahliye davasını açabilir. Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının ihtiyacı için tahliye talebinde bulunulması mümkün değildir.
Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler her somut olaya göre ayrıca tespit edilmesi gerekmektedir. Örneğin, kiraya verenin kardeşi TBK 350. maddesinde açıkça sayılmamıştır ancak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesi uyarınca kiraya verenin refah içerisinde olması halinde yoksulluğa düşmüş veya düşecek kardeşine bakmakla yükümlüdür. Bu nedenle, gerekli şartların sağlanması halinde kiraya veren, kardeşinin ihtiyacı nedeniyle de kiracının tahliyesini dava yoluyla talep edebilecektir.
!!! Taşınmazı edinen yeni malikin bir tüzel kişilik (örn. şirket) olması halinde ancak bu tüzel kişiliğin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilecek olup tüzel kişiliğin ortağı veya temsilcisinin/yetkilisinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılamayacaktır.
2- İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması:
Konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Geçici bir ihtiyaç için işbu tahliye davası açılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemeyecektir. Yine, dava açıldığı sırada mevcut bulunan kullanım ihtiyacının yargılama aşamasında ortadan kalkması halinde de tahliye kararı verilemeyecektir. Söz konusu bu kriterleri hakim, her somut olayın özelliklerine göre tanık beyanları, keşif ve bilirkişi incelemesi ile değerlendirecek ve kullanım ihtiyacının bu kriterleri sağladığını takdir etmesi halinde kiralananın tahliyesine karar verecektir.
Örneğin, taşınmazı edinen yeni malikin aynı muhitte benzer nitelikte boş bir taşınmazının bulunması, dava açmadan hemen önce veya dava devem ederken taşınmazı ihtiyacı olduğunu iddia ettiği kişi haricinde bir 3. kişiye kiralaması, gelecek sene çocuğunun tayini çıkması ihtimali gibi durumlarda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığına karar verilebilecektir.
!!! Uygulamada sıklıkla kiracının taşınmazdan çıkarılabilmesi için taşınmazın bir başkasına muvazaalı olarak devredildiği ve taşınmazı edinen yeni malikin işbu davayı açtığı görülmektedir. Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 25.05.2021 tarihli ve 2021/929 E. 2021/1609 K. sayılı kararına göre, gerek açılan işbu dava kapsamında gerekse muvazaalı devre ilişkin açılabilecek davada davalı kiracının muvazaa iddiasında bulunmasında hukuki yarar bulunmaktadır.
3- Dava Açma Süresi:
!!! Aşağıda belirtilen süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olduğundan davalı taraf ileri sürmese dahi mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulacaktır ve söz konusu belirtilen sürelere uyulmadığının tespit edilmesi halinde davanın reddine karar verilecek ve taşınmazı edinen yeni malik hak kaybına uğrayacaktır.
a) Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla 6 ay sonra işbu yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. Veya yeni malik, dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı işbu yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası ile hakkını kullanabilir.
b) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde:
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla 6 ay sonra işbu yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir.
B) YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
TBK 355. maddesi uyarınca yeni malik, ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Şayet, yeni malik, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
C) GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak, tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava türü olmadığından bu yetki kesin değildir. Bu nedenle, davalı kiracınım yerleşim yerinde ya da kira sözleşmesinin ifa edileceği yerde de işbu tahliye davası açılabilir.
