6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350/1 maddesinin 1. bendine göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile konut veya çatılı işyeri kira ilişkisini sona erdirebilir.
A) ŞARTLARI
1- Kiraya Verenin Kendisinin, Eşinin, Alt Soyunun, Üst Soyunun veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Kiralananı Konut veya İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı:
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu (oğlu, kızı, torunu vb.), üstsoyu (anne, baba, dede vb.) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işbu tahliye davasını açabilir. Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının ihtiyacı için tahliye talebinde bulunulması mümkün değildir.
Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler her somut olaya göre ayrıca tespit edilmesi gerekmektedir. Örneğin, kiraya verenin kardeşi TBK 350. maddesinde açıkça sayılmamıştır ancak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesi uyarınca kiraya verenin refah içerisinde olması halinde yoksulluğa düşmüş veya düşecek kardeşine bakmakla yükümlüdür. Bu nedenle, gerekli şartların sağlanması halinde kiraya veren, kardeşinin ihtiyacı nedeniyle de kiracının tahliyesini dava yoluyla talep edebilecektir.
Konut kiralarında, Yargıtay’ın kimi içtihatlarına göre kiraya verenin kendisinin de kirada oturması halinde tahliye tehdidi altında bulunması şartını aranmaksızın işbu tahliye davasını açabilecektir. Benzer şekilde, kiraya verenin kiracı olmadan bir yakını (örn. kızı) ile birlikte ve o yakınına ait konutta oturması halinde ihtiyaç şartının sağlandığı kabul edilmektedir.
Yine, kiraya verenin kendi konutunda oturmakta iken sağlık, güvenlik, oturmakta olduğu evin alan itibariyle konut ihtiyacını karşılayamaması, kiralanan yerin halen oturduğu kendi evine göre genel giderler (aidat vb.) açısından daha az masraflı olması gibi zorunlu durumlar nedeniyle de tahliye davası açılabilecektir.
İşyeri kiralarında ise, ihtiyacı ileri sürülen kişinin kirada olması halinde tahliye tehdidi altında bulunması veya ihtiyaç duyulan işyerinin en az kiracı olarak kullanılan yer kadar elverişli olması şartı uygulamada aranmaktadır. Yine, mevcut işyerinin yetersiz olması da tahliye talebi için haklı sebep teşkil edebilecektir. Ancak, tahliyesi istenen işyerinin icra edilecek iş için elverişli ve yeterli olmaması, yasal düzenlemelerle getirilen sınırlamalara uymaması veya yapılacak iş için gerekli ruhsat ve iznin alınmamış olması hallerinde tahliye talebi reddedilecektir.
!!! Söz konusu kullanım ihtiyacı kiraya verenin yakınlarının ihtiyacına dayanıyor olsa dahi tahliye davası yalnızca kiraya veren tarafından açılabilecektir.
!!! Kiraya verenin bir tüzel kişilik (örn. şirket) olması halinde ancak bu tüzel kişiliğin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilecek olup tüzel kişiliğin ortağı veya temsilcisinin/yetkilisinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılamayacaktır.
2- İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması:
Konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek, samimi ve kiraya veren için zorunlu olması gerekmektedir. Geçici bir ihtiyaç için işbu tahliye davası açılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemeyecektir. Yine, dava açıldığı sırada mevcut bulunan kullanım ihtiyacının yargılama aşamasında ortadan kalkması halinde de tahliye kararı verilemeyecektir. Söz konusu bu kriterleri hakim, her somut olayın özelliklerine göre tanık beyanları, keşif ve bilirkişi incelemesi ile değerlendirecek ve kullanım ihtiyacının bu kriterleri sağladığını takdir etmesi halinde kiralananın tahliyesine karar verecektir.
Örneğin, kiraya verenin aynı muhitte benzer nitelikte boş bir taşınmazının bulunması, dava açmadan hemen önce veya dava devem ederken taşınmazı ihtiyacı olduğunu iddia ettiği kişi haricinde bir 3. kişiye kiralaması, gelecek sene çocuğunun tayini çıkması ihtimali gibi durumlarda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığına karar verilebilecektir.
3- Dava Açma Süresi:
!!! Aşağıda belirtilen süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olduğundan davalı taraf ileri sürmese dahi mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulacaktır ve söz konusu belirtilen sürelere uyulmadığının tespit edilmesi halinde davanın reddine karar verilecek ve kiraya veren hak kaybına uğrayacaktır.
!!! Kira sözleşmesinin yazılı yapılması geçerlilik şartı olmadığından sözlü olarak kurulan kira sözleşmeleri de geçerli olup kiralanan taşınmazın elektrik, su veya doğalgaz aboneliklerinin kiracının üstünde olması halinde bunları ispatı ile de tahliye davası açılabilecektir.
a) Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde işbu ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin bitiminden önce açılması veya bu sürenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmaması halinde davanın reddine karar verilecektir.
Örneğin, 31.08.2023 tarihinde biteceği kararlaştırılmış belirli süreli kira sözleşmesinden kaynaklı işbu tahliye davasını kiraya veren, 01.09.2023-30.09.2023 tarihleri arasında açmak zorundadır.
b) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde:
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kiraya ilişkin TBK 328-329. maddelerinde düzenlenmiş bulunan genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açabilecektir. Yani, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 aylık dönem bir fesih dönemi olduğundan kiraya veren, 6 aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve 6 aylık fesih dönemi dolduktan sonra 1 ay içerisinde işbu tahliye davasını açmak zorundadır.
Örneğin, 01.01.2023 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir 6 ay fesih dönemidir. Yani, 01.01.2023-30.06.2023 ilk fesih dönemi, 01.07.2023-31.12.2023 ikinci fesih dönemi, 01.01.2024-30.06.2024 üçüncü fesih dönemidir. Buna göre, 2024 yılının Mart ayında taşınmaza ihtiyaç ortaya çıkması halinde kiraya veren, en geç 31.03.2024 tarihine kiracıya bildirimi ulaştırmak ve 01.07.2024-31.07.2024 tarihleri arasında işbu ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmak zorundadır.
B) DAVA AÇMA SÜRESİNİN UZAMASI
TBK 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Örneğin, kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını kiracıya ihtarname çekerek bildirmişse, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar işbu tahliye davasını açabilir.
C) YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
TBK 355. maddesi uyarınca kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Şayet, kiraya veren, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
D) GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak, tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava türü olmadığından bu yetki kesin değildir. Bu nedenle, davalı kiracınım yerleşim yerinde ya da kira sözleşmesinin ifa edileceği yerde de işbu tahliye davası açılabilir.
